管理会社から「ポンプの点検が必要です」なんて言われても、判断がつきませんよね。管理会社が言ってくる「ポンプの点検」と言うのは、おそらく「ポンプのオーバーホール点検」という分解清掃ことが多いと思います。この場合の「ポンプの点検」。ポンプの種類を踏まえて慎重に判断してください。200万円する点検工事。要不要の参考にしてください。

Ａ．増圧直結ポンプなら不要です！

管理会社からの提案のままで大丈夫？

Ｑ．「給水ポンプのオーバーホールをしてください」と管理会社からありました。給水ポンプって5年ごとの分解清掃（オーバーホール）とかが必要なんでしょうか？

Ａ．慎重に検討しましょう。私はしないでもいい、と言っています。
　私が勤める管理会社では、給水ポンプは10年で更新（買い直し）。5年ごとにオーバーホール（全部を分解して一部の摩耗部品の交換して清掃・点検）を管理組合に薦めるよう設備管理担当部門から要請が来て、営業部内でもそれを薦めるのが義務と化しています。

5年ごとに200万円超の分解清掃？？？

　専門家でもない私がこれに対し貴組合の給水のリスクを負う断定的なことは言えません。おカネがあるなら分解清掃をした方がいい、というのは間違いないと思います。ただ、私が勤める会社のとあるマンションの長期修繕計画上では、「点検（オーバーホール）」で5年ごとに210万円が予定され、10年ごとの更新（ポンプの新品への交換）は480万円が計上されています。「更新」はしょうがないとしても「分解清掃」のために210万円。。。。。
　皆さんの組合に十分な余裕があるでしょうか？
　ないですよね。管理会社＝点検業者の言いなりで修繕積立金を使っていったらおカネがいくらあっても足りません。でも、素人である99%の理事長さんが、これを判断することはできないですよね。本当に難しい問題です。

分解清掃（ポンプの点検）を強制しない３つの理由

　私が「オーバーホールはやらなくてもいいんじゃないですか？」と現在も管理会社の担当フロントマンとしても組合に言っちゃっているには理由があります。

１．ポンプユニットには必ずポンプが２つついていること。

　私たちが「ポンプ」と言っているのは、正しくは「ポンプユニット」と言います。そのユニットの中にはポンプ、タンク、逆流防止装置があって、電装部品があるのです。そして、そのなかにポンプは２つ以上必ず付いているのです。ポンプが同時に２つとも壊れることはまずはありません。管理会社の営業マンは必ず「ポンプが壊れたら飲み水が止まります」と言います。でも、一つが壊れても、もう一つは動いています。いつもは交代で稼働しているポンプの1号機と2号機。片っ方になってしまっても新しいポンプが設置できるまでの1カ月間でもう一つまで壊れてしまうことはそうそうは想定されません。
　ただ、リスクはゼロではありませんが。。。。

２．オーバーホール（ポンプの点検）は電装部品は関係ないこと

　「ポンプが故障する」と言った場合、正しくは「ポンプユニット」であって、そのなかにはポンプのすべてを司る電装部品があります。オーバーホールはポンプユニットのなかのポンプ等であって、電装部品はノータッチです。でも、電装部品が壊れたらポンプユニット全体が止まってしまいます。
　電装部品は関係ないオーバーホールをすることによって、標準では10年で更新するポンプユニットを仮に「6年目でオーバーホールしたから12年まで更新を引き延ばそう」としても「ポンプユニットが止まるリスクが高い電装部品」は10年を過ぎて益々リスクが高まるだけです。

　480万円の更新を210万円かかるオーバーホールによって2年間延ばせたとします。でも総費用では割り増しになってしまいます。そしてリスクの高い電装部品が壊れるリスクは高くなるだけ。肝心の電装部品の劣化を考えると、ベアリングの点検よりも全体を早く交換してしまって電装部品が壊れるリスクを減少させた方がいいのではと私は考えています。私が担当しているマンションでは、会社の方針に背いて「しないでもいいんじゃないですか」とちゃんと理由を説明して、組合の判断を仰いでいます。

３．増圧直結ポンプの場合は、ポンプなしでも水は届く

　「ポンプが止まると飲み水が止まる」と管理会社も言います。そして、皆さんも当然にそう思っているかと思います。ただ、皆さんのマンションのポンプがどういうタイプなのかをご確認ください。「増圧直結ポンプ」でしたら多くのマンションでは水は止まりません。
　と言うのも、増圧直結ポンプというのはまさにその名のとおり水道管と「直結」しているのです。ですから、普通の民家が1階のみならず、2階のトイレでも水が流れるのと同じです。水道管が道路の下を走ってきて、そのままマンションの中までつながっている。水道管本管の水圧でマンションの最上階まで水が届く。これが大半のマンションの現在の実態です。

　この水圧は、マンション前の道路の下の水道管の太さによって左右されます。太い水道管が目の前の道を走っているマンションなどでは90mを超える水圧があります。90mとか言ったら25階建てマンションです。10階建てのマンションであれば、40ｍまで水が持ち上がる水圧があれば十分。大半のマンションでは大丈夫です。

ポンプの小窓を覗けば分かる

　増圧直結ポンプユニットには、電装部品がのぞき込める窓があります。そこにしょっちゅう変わる数字で「35」とか「95」とかの数字が見えます。その表示されている数字がその「何メートルの高さまで水が上がっていく水圧がありますか」の数字になります。その窓のなかには、その数字の横に「1号機」「2号機」と書いてあるランプがあって、そのどちらかが光っているときにそのポンプが稼働しています。稼働するとその数字が増えます。そして両方ランプが止まっている時間が結構あります。その時がポンプが稼働していない水道管からの水圧の状態です。

　その数字を見て、自分のマンションの最上階の高さを推測してみてください。余裕ある数字になっていれば、ポンプユニットが壊れても最上階の一番端っこのお部屋が朝夕の7時頃、皆さんがトイレ・お風呂をいちばん使うときだけ「あれ、ちょっと水の出が悪い？」くらいで済む、ということです。
　増圧直結ポンプユニットかどうか、なかなか分からないかもしれません。まずは受水槽があるかないかを確認してください。マンションに受水槽がなければ増圧直結という可能性が高いです。ぜひ、ポンプユニットの数字をご確認ください。

点検業者の言いなりではなく

　っということで、私は増圧直結ポンプユニットのオーバーホールは「点検業者からは薦められている」という事実は紹介します。でも上記の事実を説明して「私が保証できるものではありませんが、やらなくてもいいんじゃないですか」と率直に進言しています。
　間違っていないと思っていますが、誰も正解は分かりません。
　ただ、コスト面では間違いなく正解だと思います。ご参考にしてください。