Ｑ．マンション管理士と契約することが可能かどうか、必要性があるかどうか？分からない。。。
Ａ．「セルフチェックシート」を用意しました。4つ以上あてはまるなら、真剣にご検討ください
＜組合財政規模＞
- 戸数100戸以上の管理組合である
- 管理費会計からの工事修繕費が年間100万円以上となっている
＜組合機能＞
- 役員の選出は輪番制である
- 役員の任期は1年である
- 理事会は10人未満である
- 役員の輪番は10年以上の間隔がある
１．戸数100戸以上の管理組合である
100戸の組合ならば、マンション管理士の採用に5万円（安い方ですが）かかったとしても一月あたりでは1000円。なんとかなりますし、その効果はあると思います。
一方、50戸以下とかですと、1戸あたりのご負担が大きい。。。。財政的にハードルが高くなります。
２．年間の管理費会計からの工事修繕費が100万円以上となっている
修繕積立金会計ではなく、日常的な工事費だけでも年間100万円を超えるマンションというのは、支出規模が大きいマンションとなります。こうした支出の大きいマンションにおいては、マンション管理士というお目付け役がいることで、管理会社への抑制力となって、ムダな発注はできませんし、相場を越える見積書は提出できません。「マンション管理士が目を光らせている」という効果は絶大です。
３．役員の選出は輪番制である
マンション管理という人類が初めて経験している「区分所有」という考え方における民主的な運営方法としては、私は「輪番制は最悪にして最良の方法」（ウィンストン・チャーチル「民主主義は最悪にして最良の政治形態」のアレンジです）と言わざるを得ないと思っています。ですから、一人の方が長いこと君臨しているマンションの方が相対としては絶対に問題が多くなっていると思います。ただ、民主的であるゆえに専門性は薄くなっている。それを補うシステムとしてマンション管理士の採用は有効だと思います。
４．役員の任期は1年である
私の経験のなかでは「役員任期は2年。半数改選」というのが一番機能するように感じています。上記の輪番であることの民主的運営と専門性・継続性を補い合う方式のように感じています。また「任期1年」ですと、みんなに不人気な施策を時の理事長がやろうとしない、という傾向にあります。これもマンション管理を停滞させている原因の一つです。
そうしたマンションにおいて、継続してそのマンションの問題を見ていることになるマンション管理士の存在は有益です。
５．理事会は10人未満である
理事会の構成員の数が多ければいい、というものではありません。ただ、少ない理事構成ですと、ちょっとした組み合わせでメンバーが偏ってしまいます。難しい話しは苦手な人ばかりが集まってしまった期もあれば、男性ばかりだったり女性ばかりだったり。5人のうち2人が出席率悪く、いつも3人だけ、なんていうことも良くある話しです。
10人以上居れば、難しい話しができる人、合理的判断ができる人がいるものです。
６．役員の輪番は10年以上の間隔がある
ヘビーローテーションの組合もあり、3年～7年くらいで輪番がまた回ってくる組合というのは各理事の発言も積極的なことが多いな、と思っています。輪番が10年以上まわって来ない、となると二回目の理事経験と言っても、やはり専門性・継続性は乏しいものとなります。
結論的に言えば、
１．マンション管理士にお支払いする能力があるか
２．マンション管理士がいることによる支出抑制効果があるか
３．理事会が管理会社の言いなりになってないか
ということだと思います。
お支払いする能力があって、専門家がいることで支出削減効果があるくらい年間の支出が多くて、でも理事会は管理会社の言いなりになっている、ということなら、マンション管理士との契約をご検討いただいた方が組合員のためになると思います。
＜参考記事＞